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확정일자의 효력
확정일자가 효력을 가지기 위해서는 적법한 임대차계약의 체결, 주택의 인도(점유), 전입신고 등 세 가지 조건을 갖추어야 한다.
임대차는 채권으로서 물권인 저당권 등에 뒤져 우선변제권이 없는 권리이지만 확정일자를 부여받게 되면 물권적 효력이 발생하여 저당권 등과 같이 1순위에 변제받을 수 있도록 시간순에 의해 변제가 가능하다.
그러나 저당권에 우선할 수는 없기 때문에 경매 후 선순위의 저당권자가 배당받고 남는 것이 있을 때에 배당된다. 만일 낙찰 대금에서 저당권자의 채권액을 뺀 금액이 임대보증금보다 적을 경우에는 전액을 받지 못하게 된다. 심지어 주민등록과 확정일자가 있다고 해도 전혀 변제받지 못하는 경우가 있다.
이같이 확정일자가 부여된 전세는 전세권과 같은 우선변제권이 있으나 전세권 처럼 경매 청구권이나 양도, 대여 담보 제공, 전전세 등의 권리는 없다. 확정일자 부여에 있어서는 보증금의 금액 제한이 없다.
주의사항
확정일자를 갖춘 경우에는 등기된 임차권과 같은 효력을 갖게 되어 경매시 우선배당을 받을 수 있으나 확정일자를 갖추지 못한 임차권은 일반 채권으로 최선순위 대항력 있는 임차권이 아니라면 경매시 우선변제권이 없다.
그러나 확정일자만을 믿는 것은 금물이다. 선순위 담보물권의 채권 총액이 주택 가격을 초과하는 경우에는 확정일자를 갖춘 우선배당권 있는 임차권자라 할지라도 법적 대응력이 없다.
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