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보증금을 지켜주는 확정일자
자금수준에 맞추어 어렵게 전·월셋집을 구하고 나서 가장 큰 걱정거리는 보증금의 회수 여부이다. 최근 몇 년 동안 경기침체가 계속되면서 채권·채무관계로 경매처분되는 집들이 늘어나고, 그 때문에 피해를 입는 세입자도 많아지고 있기 때문이다.
그러나 전·월세계약 전에 몇 가지만 확인하면 경매처분이 되더라도 안전하게 보증금을 회수할 수 있다. 우선 전·월세계약 전에 임차주택의 등기부등본을 떼어 채권설정 여부를 확인해야 한다.
이미 가등기·가압류가 되어 있는 집은 무조건 피하는 것이 상책이다. 가등기권자가 본등기를 하게 되면 세입자는 가등기권자의 요구에 따라 퇴거를 해야 하며, 보증금 반환청구도 먼저 집주인을 상대로만 가능하다. 가압류도 가압류권자와 경매처분 후 경락자에 대한 세입자의 대항권이 전혀 없다.
주택은 주택융자를 받았거나 은행에 담보로 제공된 경우가 많아 저당·근저당권이 설정된 주택이 많다. 세입자의 전입일자보다 앞선 선순위 저당·근저당권은 경매처분시 우선변제권이 있다. 저당·근저당액을 변제하고 남은 금액의 범위내에서만 보증금을 돌려받을 수 있으므로 보증금 전액을 돌려받지 못하는 경우가 많다.
경매처분시 최초 경매가는 감정평가 가격으로 시가의 90% 수준이다. 그러나 한 번 유찰될 때마다 20%씩 최저경락가가 내려간다. 주택은 낙찰률이 좋은 편이지만, 평균 한 번 정도는 유찰된다고 봐야 한다. 따라서 현재 전세 입주예정인 주택의 저당·근저당액과 전세금을 합하여 시세의 60~70%가 넘으면 확정일자를 받았더라도 선순위 채권변제 후에 보증금 전액을 고스란히 돌려받기 힘들다.
확정일자 날인과 전세권 설정등기
비교
구 분 |
확정일자 날인 |
전세권 설정등기 |
비 용 |
전세금에 관계없이
600원 |
전세금에 비례
·등록세 : 전세금의 0.2%
·교육세 : 등록세의 20% |
절 차 |
세입자 단독으로 가능
계약서 날인 |
집주인의 전세권등기
설정 동의 필요
집주인의 인감증명 필수 |
관할처 |
관할등기소, 공증인 사무소 |
괄할 등기소 |
효 력 |
보증금 변제 우선순위상
전세등기와 동일
제삼자에게 효력 승계불가 |
후순위 권리자 및 기타
채권자보다 우선하여
전세금 변제 · 효력 승계 및
집주인 동의헚이 재임대 가능 |
전·월세계약 체결 후에는 전입신고를 하고, 임차계약서에 꼭 확정일자를 받아야 한다. 확정일자는 임대차계약서를 가지고 읍·면·동사무소에서 받을 수 있다.
주택임대차보호법에 ‘임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자, 그밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.’고 규정하고 있다.
확정일자는 전세권 등기보다 간단하다. 전세권 등기를 하려면 집주인의 동의와 인감증명서가 필요하지만 확정일자는 임차인 혼자서 받을 수 있다.
비용도 훨씬 저렴하다. 전세권 설정등기는 전세금액의 0.2%에 해당하는 등록세와 등록세의 20%에 해당하는 교육세·인지세·법무사 보수비 등이 들어가지만, 확정일자는 전세금액에 상관없이 한 장당 600원의 수수료만 내면 된다.
법적 효력 면에서 한 가지 다른 점은 전세권 등기는 다른 사람에게 승계할 수 있고, 집주인의 동의없이 재임대가 가능하다는 것 이다.
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