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양도소득세가 면제되는 경우

부동산을 살 때 내는 취득세·등록세보다 부동산을 팔 때 부과되는 양도소득세 부담이 더 크다. 2년 미만의 단기 매매의 경우에는 양도소득세율이 40%이고, 미등기 전매의 경우는 양도소득세율이 65%이다. 특히 1세대 2주택 이상 보유자는 거주와 보유기간에 상관없이 양도소득세가 과세된다. 그러나 1세대 1주택 소유자의 경우 양도소득세 비과세 규정을 잘 알고 있으면 절세효과를 상당히 볼 수 있다.

첫 번째 절세효과로는, 종전의 1세대 1주택자는 3년간 보유해야 양도소득세가 비과세되었다. 그러나 1999년 1월 1일~12월 31일 안에 주택을 취득한 사람(분양계약 또는 기존주택 매매계약 모두 포함)은 1년만 보유하고 팔더라도 양도소득세가 비과세된다.

두 번째, 최근 몇 년 간 계속된 집값 하락으로 양도시 매도가격이 취득가액과 비슷하거나 더 낮은 사례가 생기고 있다. 이러한 경우 양도차익이 없거나 오히려 손해를 입었다는 사실을 입증하면 양도소득세를 물지 않아도 된다. 단, 양도소득세를 면제받으려면 양도일 다음다음달 말일까지 하도록 되어 있는 양도소득세 예정신고시 실제 계약서를 첨부해 관할 세무서에 제출하면 된다.

세 번째, 1세대 1주택을 팔았으나 전에 산 사람이 등기이전을 해 가지 않아 1세대 2주택으로 양도소득세가 중과되는 사례도 있다. 이런 경우에도 과거 판 집의 매매계약서를 가지고 관할 세무서에 가서 주택을 판 사실을 입증하면 비과세받을 수 있다.

네 번째, 현재 살고 있는 집을 팔지 않은 상태에서 새로 주택을 취득한 경우 새 집에 입주하지 않더라도 먼저 살던 집(3년 이상 보유)을 2년 이내에 팔면 역시 양도소득세가 면제된다.

다섯 번째, 새로 입주한 아파트의 준공검사가 지연된 경우도 준공검사일이 아닌 실제 입주한 날을 취득일로 본다. 따라서 전에 살던 집의 양도소득세를 비과세받으려면 신축아파트의 입주일부터 3년 보유 시점을 잘 계산해야 한다.

여섯 번째, 점포주택의 경우 주택면적이 점포면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주해 1세대 1주택으로 3년 보유요건만 갖추면 팔 때 양도소득세가 비과세된다. 그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분에 대해서만 비과세되고, 점포부분은 양도소득세가 과세된다.

일곱 번째, 1세대 1주택으로 3년 보유요건을 갖추었어도 고급주택에 해당되면 양도가액 6억원을 초과하는 부분에 대해 양도소득세가 과세된다. 전용면적 50평 이상인 아파트나 연립주택, 연면적(지하실 1/2 포함)이 80평 이상 또는 대지가 150평 이상인 단독주택으로 양도합계액이 6억원 이상인 주택은 고급주택으로 간주 한다.

여덟 번째, 1주택을 취득해 취득등기를 하지 않고 제삼자에게 양도한 미등기 전매의 경우는 1세대 1주택으로 실제 3년 넘게 보유했더라도 비과세되지 않는다. 그러나 건축법에 의한 허가를 받지 않아 등기를 할 수 없는 무허가건물이나 할부 또는 연부 취득해 그 계약조건에 따라 취득등기가 불가능한 경우 양도소득세가 비과세된다.

부동산 취득보유양도시 어떤 세금 내나?

세금종류							취득시	보유시	양도시
국 세	취득세	직접세	소득세(양도소득세 포함)					○	○
			법인세(특별부가세 포함)					○	○
			상속세				○
			증여세				○
			토지초과이득세					○
			자산재평가제					○
		간접세	부가가치세				○	○	○
		간접세	인지세				○
	관 세
	교육세							○
지 방 세		특별시·직할시 지역			도지역
		특별시·직할시세		구세	도세	시군세
	취득세	○			○		○
	등록세	○			○		○
	재산세			○				○
	종합토지세			○				○
	도시계획세	○						○
	공동시설세	○			○			○
	지역개발세	○			○			○
	사업소세							○
	농지세	○						○
	주민세	○						○	○

*교육세는 등록세, 재산세, 종합토지세의 20%부과

주민세는 소득세(양도소득세 포함), 법인세(특별부가세 포함)의 10%부과함

양도소득세 신고시 준비서류

양도소득세를 신고할 때에는 세무서에 비치된 양도소득세신고와 자진납부계산서, 양도소득금액명세서를 각 두 통씩 작성해 다음 서류와 함께 관할 세무서에 제출해야 한다.
?주민등록등본 1통
?양도 및 취득시 매매계약서 사본 1통(실거래가액에 따라 신고할 경우)
?토지 및 건축물 관리대장등본 각 1통
?토지 및 건물등기부등본 각 1통
?설비비, 개량비, 자본적 지출액 등 기타 비용 명세서
?양도소득세 감면시 감면 신청서 1통
?부동산양도신고확인서(3년 미만 주택 또는 8년 미만의 농지 매각시 매도자에게 받는다)

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