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1세대 2주택자가 양도소득세 면제받는 방법
어렵게 아파트가 당첨되어 입주를 눈앞에 두고 있는 사람들에게 가장 큰 고민거리는 현재 살고 있는 집에 대한 양도소득세 처리 문제일 것이다.
새 아파트에 입주해 등기가 나올 때까지도 집이 팔리지 않으면 1세대 2주택자로 양도소득세를 많이 물어야 한다. 제때 팔려도 예전에 살던 집이 3년 보유 미만일 때는 역시 만만치 않은 양도소득세를 내야 한다. 따라서 집을 사고 팔 때는 물론 아파트를 청약할 때도 양도소득세를 감안해 시기 선택을 잘해야 한다.
양도소득세의 기본적인 비과세요건은 1세대 1주택으로 3년 이상 보유해야 한다. 거주기간은 주택 취득일 이후 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 보지만 보유기간은 주택 취득일 이후 등기부등본 또는 건축물관리대장에 소유자로 등재되어 있는 기간을 말한다.
요즘은 부동산 거래가 침체되어 새 집에 입주한 뒤에도 먼저 살던 집이 팔리지 않아 1가구 2주택이 되는 경우가 많다. 그러나 새 집을 취득한 날부터 2년 이내에만 먼저 살던 집을 팔면 양도소득세를 물지 않는다. 그러나 먼저 파는 집은 3년 보유요건을 갖추어야 한다.
분양아파트는 잔금청산일이 취득일이며, 잔금청산일까지 아파트가 완성되지 않은 경우에는 건물 준공일, 준공검사가 떨어지기 전에 입주한 경우에는 사업자가 지정한 입주 개시일이 새 집의 취득일이다. 기존주택은 잔금지급일이 취득일이며, 잔금지급일 전에 등기가 되었거나 잔금지급일이 명확치 않을 때는 등기접수일이 취득일이 된다.
예기치 않게 주택을 공동상속받아 1세대 2주택자가 되는 경우도 있다. 이런 경우에는 상속받은 주택을 먼저 팔면 보유기간에 상관 없이 양도세가 비과세된다. 그러나 자신이 살던 집을 먼저 팔 때는 3년 보유요건이 되어야 양도세가 비과세된다는 점에 주의해야 한다.
1997년 말까지는 피상속인이 2주택 이상을 소유하고 있어 상속인들이 각각 1주택을 상속받는 경우 각 상속인별로 1주택씩 양도소득세 비과세 특례가 적용되던 것을 1998년부터는 피상속인이 소유한 주택 중 1주택에 대해서만 비과세 특례가 적용된다.
또 예순 살 이상의 노부모(여자의 경우 55세)와 세대를 합해 1세대 2주택이 된 경우에는 2년 이내에 양도하고, 양도하는 주택이 3년 보유요건에 해당되면 비과세된다. 그러나 비과세 주택에 해당되어도 시가 6억원 이상의 고급주택은 양도소득세가 면제되지 않는다.
결혼으로 인한 1세대 2주택도 혼인신고일부터 1년 이내에 팔면 양도소득세가 비과세된다. 즉, 혼인일로부터 1년 이내에 양도하는 경우 양도하는 주택이 모두 3년 보유요건에 해당하면 비과세된다.
양도소득세 세율
1. 보유기간과 과세금액에 따른 양도소득세율 |
보유기간 |
금 액 |
세 율 |
2년 이상
3년 미만
2년 미만 보유 |
3000만원 이하
3000만원 초과~6000만원 이하
6000만원 초과
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20%
30%
40%
40% |
2. 1 이외의 양도소득세율 |
자산 구분 |
세 율 |
미등기 전매 |
65% |
전용면적 25.7평 이하 주택 |
별도세율 30%가 폐지되어 다은 일반주택과
같이 적용 |
비상장 주식 |
20%(중소기업법인의 주식은 10%) |
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