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경매신청
1. 관할법원
1)부동산경매는 반드시 해당부동산이 소재하는 지방법원(지원)에 신청해야 한다.
2)법원은 필요시 사건을 다른 지방법원으로 이송할 수 있다.
3)공장재단의 경우
재단을 구성하는 하나의 공장이 여러개의 지방법원 관할구역에 속해 있거나 재단을 구성하는 여러개의 공장이 여러개의 지방법원 관할구역에 속한 경우에는 관할법원의 직근상급법원에 관할법원에 관할법원의 지정을 신청한뒤 그 지정법원에 경매신청을 하여야 한다.
그리고 재단이 여러개의 공장으로 구성된 경우 법원은 저당권자의 신청으로 법원은 각 공장을 개별적으로 경매할 것을 명령할 수 있다.
2. 경매신청
1)경매신청시에는 경매예납금과 송달료 등을 납부하게 된다.
2)경매신청이 있게되면 법원은 그 신청을 수리하거나(접수당일)
필요시 보정명령을 내리거나 그 신청을 각하하게 된다.
3)보정명령이 있게되면 보정기일내 보정을 하여야 한다.
(보정명령이란 경매신청물건의 주소등이 잘못 되었을때 수정하도록 지시하는 것을 말한다.)
4)경매신청이 각하되면 그에 대하여 즉시 항고를 할 수 있다.
5)경매신청 후 경매신청을 취하할 수도 있다.
3. 경매신청방법
경매 신청서 작성 및 신청 법원
경매를 신청하고자 하는 자는 경매 신청서를 작성하여 목적 부동산을 관할하는 경매법원에 제출하여야 한다.
공동담보의 목적이 되는 여러 개의 부동산이 각각 분산되어 있는 경우에는 관할 경매법원 각각에 경매 신청을 해야 한다. 신청서에는 다음 사항을 기재하여야 한다.
<경매 신청서 기재사항>
1) 채권자, 채무자, 소유자의 성명과 주소
2) 청구 금액(피담보채권의 일부에 대하여 담보권의 실행 또는 권리를 행사할 때는 그 취지 및 범위를 적음)
3) 경매할 부동산의 표시
4) 저당물의 경매를 구한다는 신청 취지
5) 저당권 설정 사실과 피담보채권의 불이행이 있었다는 신청원인을 기재
6) 관할 법원의 표시
7) 경매 신청인의 기명날인
신청서를 작성했으면 다음의 서류를 첨부하여 담보권의 존재를 증명해 야 한다.
또한 담보권의 승계가 있는 경우에는 승계를 증명하는 서류도 첨부하여야 한다.
<경매 신청서에 첨부해야하는 서류>
1) 신청대리인의 허가 신청서 1통
2) 위임장 1통
3) 근저당 설정계약서 등본 1통
4) 부동산 등기부등본 1통
5) 계약서 및 세금계산서 사본 1통
6) 부동산 목록 10통
7) 등록세, 교육세 납부서 1통
이와 같이 경매 신청서상의 필수 기재 항목들을 다 적은 후에는 이에 따른 관계 서류를 첨부하여 5, 000원의 인지를 붙여 제출한다.
신청채권자
강제경매신청
강제경매는 채권자의 채무명의(확정된 판결, 가집행 선고가 있는 판결, 집행판결)에 의하여 채무자 소유의 부동산 법원에 강제적으로 매각해 줄 것을 신청한 후 해당 채권을 금전으로 환산하여 지급받고자 실행하는 경매 절차이다.
경매를 신청하고자 할 때 채무자 소유의 가압류 신청 - 채무자를 상대 로 하는 대여금 반환 청구소송 - 승소가 확정된 판결문과 집행문 부여 - 집행문 첨부 등의 과정을 거친다.
(가압류 신청)
·가압류를 신청하면 채무자가 가압류 목적물을 임의로 제3자에게 처분하였다 하더라도 가압류 채권자는 새로운 소유자를 상대로 채권을 행사할 수 있으므로 결국 채무자의 일반 재산에 대한 처분권을 제한하는 효과를 갖게 된다.
·채권자는 채무자를 상대로 법원에 대여금 반환 청구소송을 제기하기에 앞서, 채무자 소유의 부동산에 대한 처분권을 제한하기 위한 방법으로 부동산 가압류 신청을 해야 한다.
·가압류 신청권자는 담보 제공을 해야하는데, 통상 법원의 담보 제공 명령서와 가압류 신청서 사본을 가지고 보증보험회사로부터 보증보험증권을 교부받아 법원에 제출한다.
·보증보험증권 제출시 법원은 채권자와 채무자에게 각각 가압류 신청에 따른 결정문을 송달하며, 채무자 소유 부동산을 관할하는 등기소에도 가압류결정에 따른 등기촉탁서를 발송한다.
(대여금 반환 청구소송)
·소송을 제기한 원고가 소송 절차를 종료하고 판결문을 송달받게 되면, 그 판결문에 대하여 이의를 제기할 수 있는 항소 기한(송달받은 날로부터 14일 이내)을 기다려야 한다.
·항소 기한 동안 채무자의 이의신청이 없는 경우, 담당 재판부에 판결 문 정본과 확정증명원 2통을 함께 지참하고 방문, 확정증명원에 증명인 을 날인받는다.
·대여금 반환 청구소송을 제기하여 채무자의 이의가 없는 경우 대략 4개월 안에 모든 소송 절차가 종결된다.
(집행문 부여)
·확정증명원에 집행문 부여 신청을 하여 채무자 부동산을 법원에 강제로 매각 의뢰할 수 있다는 집행문을 부여받는다.
(강제경매 신청)
·집행문이 부여된 결정문, 즉 채무명의를 가지고 강제경매를 신청할 수 있다.
임의경매
임의경매는 부동산의 담보권자가 해당 부동산을 법원에 강제적으로 매각토록 하여 채권을 금전으로 환산함으로써 지급받고자 실행하는 경매 절차이다. 부동산 담보권에 의한 경매신청은 강제경매와는 달리 저당권 설정만으로 가능하다.
(근저당권 설정에 의한 임의경매 신청)
·근저당에 가해 임의경매를 신청하기 위해서는 근저당권이 유효한 것이어야하고, 채무자가 상환 능력이 없어 채무를 변제하지 않는 상태가 계속되어야 한다.
경매비용예납
경매예납비용
경매신청인은 경매 절차 진행에 소요되는 각종 비용을 미리 법원에 선납하여야 하며, 추후 경매되면 매득금에서 최우선하여 이 경매비용을 충당하고 경매신청 채권자에게는 반환되므로, 결국 경매신청 채권자가 부담하는 것은 아니다.
납부 절차는 법원 경매 담당 공무원이 예납할 금액을 계산하여 납부명령서에 기재한후 담당 판사의 날인을 받아 예납자에게 교부하면 예납자는 명령서 하단부의 기재사상을 기재한 후 서명 날인하고 출납 공무원에게 납부하여 영수증을 수취하면 된다. 송달료는 법원 내 수납 은행에 납부하고 납수서를 받아 제출한다.
1. 경매현황조사 수수료
경매를 신청할 때는 경매 절차에 소요되는 비용을 예납하여야 한다.
경매 수수료, 현황조사 수수료, 신문 공고 비용, 감정 수수료 등은 법원 담당공무원이 계산 근거에 의하여 산출한 예납금을 경매 신청인이 직접 현금 수납하고, 등록세 및 교육세, 송달료는 수납은행에 납부한 후 영수증을 제출한다.
현황조사 수수료란 경매 절차를 진행하는 집행관에게 지급하는 수수료이다.
이 수수료는 경매 개시가 결정되면 집행관이 부동산 현황, 임차인 관계 등 목적 부동산의 현황조사를 하는 데 필요한 집행 비용으로 사용된다.
수수료 조견표 (1998.11.1 기준)
| 경매수수료 조건표 |
현황조사 수수료 조견표표 |
| 경매금액 |
경매수수료 |
건물가액 |
현황조사
수수료 |
100,000원
까지 | 5,000원
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부동산 현황조사료 63,260원
각 건물가액 매매 수수료 + 23,260원
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1,000,000원
까지 | 23,000원
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5,000,000원
까지 | 103,000원
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10,000,000원
까지 | 203,000원
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25,000,000원
까지 | 503,000원
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50,000,000원
까지 | 1,003,000원
| 1,000,000원
까지 | 10,000원
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75,000,000원
까지 | 1,378,000원
| 3,000,000원
까지 | 20,000원
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100,000,000원
까지 | 1,753,000원
| 5,000,000원
까지 | 30,000원
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200,000,000원
까지 | 2,753,000원
| 5,000,000원
초과 | 40,000원
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300,000,000원
까지 | 3,753,000원
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. |
400,000,000원
까지 | 4,753,000원
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500,000,000원
까지 | 5,753,000원
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2.감정료의 예납
감정평가기관에 목적 부동산의 최초 경매 금액을 결정하기 위해 감정을 의뢰하는 데 따르는 비용을 예납하여야 한다. 감정평가료 중 기본 감정료는 물건 감정가액을 기준으로 하여 금액대별 요율을 적용하여 산출되고, 초과 감정료는 기본 감정료의 50%가 추가된다.
감정료는 상하한선을 두고 있는데 최하200,000원, 최상 3,500,000원을 한계로 두고 있다.
(원칙) 시가,임료 또는 사용료 감정의 감정료는 다음의 기준에 의한 금액 이내로 한다.
1) 기본 감정료
감정가액(임료, 사용료 감정의 경우는 시가액)에 따라 다음의 요율에 의한 금액
| 감정가액 | 감정료 |
| 1천만원까지 | 30,000원 |
| 1천만원초과 5천만원까지 | 1만분의 15+15,000원+48,000원 |
| 5천만원초과 1억원까지 | 1만분의 8+50,000원+48,000원 |
| 1억원초과 50억원까지 | 1만분의 4+90,000원+48,000원 |
| 50억원초과 100억까지 | 1만분의 2+1,090,000원+48,000원 |
| 100억원 초과 | 1만분의 1+2,090,000원+48,000원 |
2)초과 감정료
광산, 온천, 어장, 어업권,교량, 댐, 대형공장 기타 이에 준하는 산림, 입목, 묘포, 관상용 식물, 기타 식물 등은 기본 감정료의 50% 추가
3) (소급감정) 감정명령년도의 전전년도 이전에 시가 등을 연도별로 감정하는 것을 소급감정으로 하여 다음과 같이 감정료를 정한다.
가. 소급 감정료는 위 1의 감정료에 50%를 가산한다.
나. 현시가 등의 감정과 동시에 소급감정을 하거나 소급감정을 2회 이상 하는 경우에는 감정 횟수가 3회 이하인 때에는 현시가 등의 감정료를 기준으로 2배, 5회 이하인 때에는 3배, 6회 이상인 때에는 4배로 한다.
4) (여비) 여비는 2인 2회를 기준으로 민사소송법규칙 소정의 여비정액으로 한다.
5) (감정료의 상하한) 1회 감정명령에 의한 시가 등의 총감정료가 자료수집비, 여비를 포함하여 최하 200,000원 최상은 3,500,000원까지이다.
3. 송달료
송달료는 경매 법원이 경매기일 등 필요적 통지사항을 당사자 또는 이해관계인에게 통지하는 데 소요되는 비용으로서 법원마다 차이가 있다. 아래는 서울지방법원의 예이다.
| 구분 |
비용 |
| 1회 1인에게 송달하는 비용 |
2,260원 |
통지대상자수: 이해관계인 수 + 3
송달횟수 : 10회
예) 이해관계인 8명인 경우
(11×10) × 2,260 248,600원
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4. 등록세 및 교육세
경매 신청 가입등기시 등록세와 교육세는 경매 법원이 지정하는 수납기관에 현금으로 납부하고 그 영수증을 법원에 제출한다.
| 구분 |
비용 |
| 등록세 |
청구금액 × 0.2% |
| 교육세 |
등록세의 20% |
5. 신문공고비용
신문에 경매 목적 물건에 대한 요지를 게재하는 데 드는 비용으로서 서울지방법원의 경우 2필지를 기본으로 하여 200,000원을 예납받으며 1필지 추가시 100,000원을 추가로 받는다. 토지와 건물은 별개의 필지로 간주하여 예납 비용이 200,000원이다.
6. 유찰수수료
기본 유찰 수수료 6,000원을 예납한다.
( 경매예납비용 계산 예 )
< 청구금액이 100,000,000원이고 이해관계인이 3명, 대상물건이 3필지인 경우를 예로 들어보면 >
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청구항목
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산출기준
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청구금액
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인지대
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(5,000원 × 해당자수) * 경매신청서에 첨부
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5,000 원
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등록세
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청구금액(100,000,000원) × 2/1000 * 경매신청서에 첨부
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200,000 원
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교육세
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등록세(200,000원) × 20/100 * 경매신청서에 첨부
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40,000 원
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송달료
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이해관계인수(3명)+3) × 2,260원 × 10회
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135,000 원
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경매예납금
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- 5천만원까지 : 청구금액×0.02 ＋ 5,000원
-5천만초과 1억까지: (청구금액-5천만원)×0.012 ＋ 1,005,000원
-1억초과 : (청구금액-1억원)×0.005 ＋ 1,605,000원
* 경매금액이 5억원을 초과할 때에는 5억원으로 계산함.
* 경매예납금은 배당시 최우선 변제 받음
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1,605,000 원
(10000만 -5000만)×0.012＋ 1,005,000
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감정수수료
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- 1,000만원초과 5,000만원까지:청구액×0.0015＋ 63,000원
- 5,000만원초과 1억원까지 :청구액×0.0008＋ 98,000원
- 1억원초과 50억원까지 :청구액×0.0004＋ 138,000원
- 50억원초과 100억원까지 :청구액×0.0002＋1,138,000원
* 감정료가 200,000원 이하인 경우 200,000원 납부함
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200,000 원
(16만8천원)
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신문공고료
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기본(2필지까지) 200,000원
+ 추가 1필지당 100,000원
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300,000 원
(20만 + 10만)
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유찰 수수료
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1회유찰수수료 1,000원 × 6회분 (정액)
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6,000 원
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현황조사료
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청구금액이 500만원 이상인 경우 63,260원
청구금액이 500만원 미만인 경우 53,260원
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63,260 원
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합 계
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2,554,260 원
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보정명령
경매신청내용에 잘못된점이 있으나, 그 하자가 보정될 수 있는 경우에는 법원에서 보정명령을 내리게 된다.
법원의 보정명령등이 있는 경우 법원으로부터
-> 주소보정명령등이 있을 때에는
-> 그 기일내에 이를 실행 하여야 한다.
-> 2회 이상 이에 불응하면 법원은 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 각하할 수 있다.
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