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부동산경매란 무엇인가
부동산경매란 채무자가 약속한 기일까지 빚을 갚지 않을 때, 채권자가 법원으로 하여금 채무자 대신 경쟁매매 방식으로 채무자(또는 물상보증인)의 부동산을 강제로 매각케 하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제 받는 절차를 말한다.
법원 경매의 존재 필요성에 관해 말하자면 채무자가 빚을 갚지 않을 때 채무자의 재산으로 변제 받을 길이 있는데, 채무자가 자신의 재산을 스스로 처분하거나, 채권자에게 매매든 사적 경매방식으로든 처분하게 하여 그 매각 대금으로 빚을 해결하는 방법도 생각 할 수 있다.
그러나 이는 당사자 사이에 원만하게 해결될 수 있다면 좋은 방법이나 다소라도 갈등이 있을 경우, 당사자 스스로 해결이 어려워 부득이 채무자의 의사에 반하여 강제로 처분할 수 밖에 없는 것이다.
따라서 채권자의 자력구제에 의하여 채권자가 혼자 채무자의 재산을 강제로 처분하는 것은 허용되지 않고, 법원에 강제처분의 신청을 하여 국가 권력의 힘으로 경매를 실시하게 되는 것이다.
경매에는 개인간에 이루어지는 사경매와 법원, 성업공사등이 실시하는 공경매가 있는데 물론 여기서 말하는 경매는 공경매의 일종이며 두가지 모두 방식은 동일하다.
경매는 채권자가 채무자와의 관계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 경매비용과 함께 신청서를 법원에 제출함으써 진행된다.
채권자가 채무를 변제받기 위해 경매에 부친 부동산이 경쟁입찰을 통해 낙찰되면 채권자는 일정 채권을 회수하게 되며, 이 절차가 종료되는 것과 동시에 경매 절차도 종료된다. 즉, 경매는 채권,채무관계를 최종적으로 정리하는 귀결점이라 할 수 있다.
경매에는 강제경매와 임의경매가 있는데 강제경매는 채무명의로, 임의경매는 담보권 존재 증명으로 경매를 신청한다. 이들은 실질적으로 신청 절차에만 차이가 있고 경매 집행을 하는 데 있어서는 민사소송법 강제집행편에 의해 이루어진다는 점에서 차이가 없다.
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