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임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 대처법
계약기간 만효후에 보증금을 돌려받지 못할 경우
임차권 등기명령제는 계약기간 만료 후에 보증금을 돌려받지 못할 경우 임차인이 확정일자인이 있는 전세계약서를 갖추어 임차권 등기를 신청하면 법원이 임대인에게 등기명령을 내리는 제도이다.
임차권 등기를 마치면 보증금을 받지 못하고 주소를 옮기더라도 일반채권에 비해 우선변제권이 유지된다. 임차권 등기를 하려면 주민등록 전입신고, 확정일자 도장날인, 실제 거주 등세가지 요건을 갖추어야한다.
전세기간이 만료되고 전세금을 받지 못한 세입자는 모두 임차권 등기명령을 신청할 수 있지만, 이 제도가 소급하여 적용되지는 않을 방침이기 때문에 개정 법안이 발효되기 전에 이사를 하는 사람은 우선변제권을 인정받지 못한다. 전세계약 기간이 만료되지 않은 세입자는 전근, 입대, 이민 등 불가피한 사정이 있더라도 임차권 등기명령을 신청할 수 없다.
전세금 반환청구 소송
전세금 반환청구 소송은 주민등록을 옮기지 않은 상태에서 임대인을 상대로 주소지 관할 법원에 제기하면 된다.
승소가 확정되면 임차주택이 강제경매에 들어가게 되고 낙찰 대금에서 배당을 받을 수 있다. 배당액은 전세금액과 연 25%의 지연이자를 합한 금액에 소송 비용을 포함한 금액이다. 기간은 보통 3개월 정도가 소요된다.
민사조정
민사조정은 전세금 반환 소송보다 신속하게 경매 청구권을 갖고자 할 때 신청한다. 법원에 비치되어 있는 민사조정 신청서를 작성해 접수시키면 1∼2주일 이내에 임대인과 임차인에게 조정기일이 통보된다.
조정일이 되면 임대인과 임차인이 모두 출석하고, 판사의 입회 아래 협 의를 한다. 이때 판사의 조정안은 사실확정판결과 같은 효과를 갖는다. 절차는 집주인에게 먼저 우편으로 경고한 뒤 관할 법원에 제기하면 된다. 판결 후에도 임대인이 결과에 승복하지 않을 때에는 바로 강제집행을 신청할 수 있다
지급명령제도
지급명령을 신청하기 위해서는 채무자의 주소지 관할 법원에 서류를 제출해야 한다. 서류에는 당사자의 주소, 성명, 청구의 취지, 지급 의무가 발생한 원인사실(매매 등)과 청구 대금에 관하여 지급명령을 구하는 취지 등을 표시한다.
지급명령 신청을 받으면 법원은 그 신청이 법률에 규정한 요건을 갖추고 있는지와 함께 법률상 정당한 것인지를 판단한다. 요건을 갖춘 지급 명령의 경우 채무자의 이의신청이 없다면 법원은 청구의 취지와 원인을 기재하고 가집행 선고를 통보하는 지급명령을 발급한다 그러나 가집행 선고 신청을 할 수 있는 때로부터 30일 안에 채권자가 가집행 선고의 신청을 하지 않으면 앞서 한 지급명령은 효력을 잃는다.
지급명령을 받은 채무자가 2주일 안에 이의신청을 하지 않으면 법원은 지급명령에 절차 비용액을 합한 액수와 가집행 선고를 기재한 정본을 당사자들에게 송부한다. 가집행 선고가 되면 그에 따라 강제집행을 할 수 있다. 가집행 선고 후 2주일 안에 채무자로부터 이의신청이 없거나 이의 신청이 법원에시 각하되면 지급명령은 확정판결과 똑 같은 효력을 갖는다. 그러나 이의신청은 지급명령의 확정력만을 정지시키는 것이기 때문에 가집행 선고를 한 이후 그것의 집행력까지 정지시키기 위해서는 다시 집행정지나 취소의 가처분을 해야 한다.
소액심판제도
분쟁 금액이 2천만원 이하인 원룸이나 다가구주택, 월세 주택의 보증금 분쟁시 적합하다. 한 차례로 심리와 판결이 끝나기 때문에 최단 시간내에 분쟁을 해결할 수 있다는 장점이 있다.
소송이 접수되면 한 달 안에 재판일자가 통보되며 임대차계약서 사본과 도장을 준비해 해당법원 민사과를 찾아가 소장을 작성하면 된다. 청구금액이 2천만원일 경우 비용은 인지대와 송달료를 합해 약 12만원 가량이 든다.
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