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주택임대차보호법이 적용되는 주택의 범위
☞ 주택임대차보호법 제2조
이 법은 주거용 건물 (이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다
1. 주거용 건물주거용 건물이란 사실상 취사와 취침을 할 수 있는 시설물이라는 뜻이다.
건축물관리대장이나 등기부상의 구조와 용도가 무엇이든 관계없고 또는 건축물관리대장이나 등기부가존재치 않는 미등기건물이라도 실제로 살림을 하고 있는가 하는 것이 주거용 건물의 판단기준이 된다.
그러나 창고나 공장용도의 비주거용건물을 주거용으로 개조할 경우 개조 당시 선순위 물권이 없어야 하고 임대인의 동의가 있어야 한다.
1). 등기된 주택
2). 미등기된 주택
3). 준공 필증을 받지 못한 주택
4). 무허가 건물(관공서의 허가를 받지 않고 지은 가건물)
5). 가건물(쉽게 철거할 수 없도록 튼튼하게 지은 가건물)
6). 주인이 공장이나 창고를 주거용으로 개조한 건물(임차인의 임의 개조는 적용안됨)
주택임대차보호법 제11조는「이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를적용하지 아니한다」고 규정한다.
이는 민박, 여관, 호텔, 콘도 등 일시적으로 사용하는 임대차에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다는 의미이다.
2. 전부 또는 일부의 임대차전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이법을 적용한다는 의미는 아파트나 단독주택을 독채로 세를 얻는 경우는 물론이고 한 채의 집에 딸린 방 한 칸이나 두 칸만을 세 얻는 경우에도 적용된다는 뜻이다.
3. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우임차주택의 일부가 점포, 사무실, 공장등의 비주거용 부분으로 사용될 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있느냐의 문제이다.
1984년 1월 1일 주택임대차보호법 1차 개정시「임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우도 또한 같다」라고 주거용 부분과 비주거용 부분을 겸한 겸용주택에 대한 주택임대차보호법 적용을 명문화하였다.
즉,점포가 딸린 주택을 임차하여 주거와 장사를 겸용하거나 공장이 딸린 주택을 임차하여 주거와 가내공업을 겸용하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 됐다.
주거용 건물이란?
주택임대차보호법 제2조에 의하면 “이 법은 주거용건물(이 하 "주택"이라 함)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다.
그 임대주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다”라고 되어 있어 동법의 적용을 받아 보호받을 수 있는 범위를 한정하고 있다.
그런데 실제 주택임대차계약을 할 때에 보호를 받을 것이라고 판단을 하고 계약을 체결하였는데 나중에 보호를 받지 못하는 경우가 많아 이법에 의하여 보호받을 수 있는 범위에 대해 알아보자
1.이 법의 주거용건물은 사람이 사는 건물을 의미하기 때문에 상가,점포, 사무실, 공장등은 원칙적으로는 포함되지 않는다.
다만 제2조 단서에 주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 포함되는 것으로 규정하기 때문에 주거와 다른 용도로 같이 사용하는경우에는 포함되는 경우도 있고 아닌 경우도 있다는 점을 명심하여야 한다.
2. 판례의 입장을 보면, "주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는 지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다"(대법원 96.3.13.선고95다51953 판결)라고 판시하고 있다.
3. 구체적인 경우 판례의 입장을 볼 때에 주택임대차보호법 제2조의 주거용건물에 해당하는지에 관하여 살펴보면,
⊙ 인정되는 경우
ⓐ주택,
ⓑ건물의 내부를 구조변경하여 사실상 주거로 사용하고 있는 경우,
ⓒ주택의 일부를 개조하여 구멍가게를 하는 경우,
⊙ 인정되지 않는 경우
ⓐ일시사용을 위한 임대차(동법 제11조)
ⓑ오피스텔, 콘도
ⓒ공장이나 창고의 일부를 개조하여 방으로 만들고 주거하는 경우
⊙ 판례의 경우
① 건물이 공부상으로는 단층작업소 및 근린생활시설로 표시 되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상생활 및 인쇄소, 슈퍼마켓을 경영하고 있는데 주거용으로 사용하고 있는 부분이 비주 거용으로 사용하는 면적보다 넓은 경우 - 주거용건물로 인정(대법원 95.3.10선고 94다52522 판결)
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