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대위변제
이해관계가 있는 제3자가 채무자 대신 빛을 변제할 때 채권자가 채무자에 대하여 가지고 있던 권리(채권자 대위권, 채권자 취소권, 손해배상 청구권, 이행청구권 등)를 변제자에게 이전하는 것을 대위변제라고 한다.
즉, 제3자가 채무자의 빛을 대신 갚으면 채권자가 채무자에게 가지고 있던 권리가 제3자인 변제자에게 이전된다.
대위변제 가능성
대위변제로 인해 경매 과정에서 일부 권리가 말소되고 권리의 순위가 바뀌는 데 있어서 때에 따라서는 뜻하지 않게 낙찰자가 인수해야하는 권리가 생길 수 있다.
따라서 경매에 참가하면서 다음 권리자 중 대위변제를 할 가능성이 없는지를 반드시 체크해 보아야 한다.
1. 임차인이 많은 경우
2. 채권을 합한 금액이 적은 경우
3. 특히 말소기준권리 바로 다음에 주택임차권이나 가등기·가처분이 있으면 대위변제의 가능성이 있다고 볼 수 있다.
4. 최저 경매가가 공시지가보다 훨씬 낮은 경우
대위변제 예
최저경매가 : 1억
1. 저당권 : 2천만원
2. 확정일자없는 임차인 : 6천만원
3. 저당권 : 5천만원
만약 권리설정이 위와 같다면 확정일자없는 임차인은 배당신청을 할 수 없고, 최초근저당권보다도 전입일자가 늦기 때문에 대항력도 없다.
이럴경우에는 임차인은 단 한푼도 배당을 받을 수 없다.
이럴경우 임차인이 첫번째 저당권의 2천만원의 채권액을 대신 갚아버리면 첫번째 저당권이 말소가 되고 그다음 순위의 저당권보다는 임차인의 전입일자가 빠르기 때문에 낙찰자가 임차인의 6천만원을 떠앉아야 한다. 이로써 임차인은 단 한푼도 배당을 받을 수 없는 상황에서 결과적으로 4천만원을 받을 수 있다.
낙찰자는 임차인의 6천만원을 추가도 부담하는 상황이 되었다.
대위변제의 가능성은 말소기준권리가 되는 담보물권의 실제 채권액이 적을수록 높고, 말소기준권리 뒤의 임차권액이 많을수록 높다.
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