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임대차보호법 개정안 주요내용
주택임대차보호법 개정안은 IMF 체제에 따른 「전세대란」과정에서 지적된 세입자들의권익보호를 위해 세입자들이 최대한 빠른 시일내에 간편한 방법으로 전세보증금을 되돌려 받을 수 있도록 했다. 그러나 이번 개정안의 혜택을 받기 위해서는 확정일자인이 반드시 필요해 세입자들은 동사무소나 등기소에서 전세계약서에 확정일자인을 받아야 한다.
다음은 주택임대차보호법 개정안 주요 내용.
◇임차인(세입자)이 신청한 경매절차에서도 우선 변제권 인정 종전에는 전세금 반환소송 에서 이긴 세입자가 살고 있던 집에 대해 경매를 신청할 경우 먼저 집을 비워줘야 했기 때문에 거주하고 있어야 다른 채권 보다 우선적으로 변제받을 수 있는 우선변제권이 인정되지 않았다. 개정안은 이같은 맹점을 없애기 위해 임차인이 경매를 신청할 경우 집을 비워주지 않아도 경매 절차를 시작할 수 있는 규정을 마련, 임차인의 우선변제권을 실질적 으로 보장하고 있다. 임차인이 아닌 다른 채권자가 경매를 신청할 경우에는 종전과 같이 전세집에 살면서 우선변제권을 보장받을 수 있다.
◇임대차등기 명령제도 신설 개정안은 임대차기간이 만료됐으나 임대인(집주인)이 전세 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하면 법원은 직권 으로임차권등기명령을 내릴 수 있는 임대차등기명령 제도를 신설, 집주인이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있는 임차인의 대항권과 우선 변제권이 보장되도록 했다. 임대차등기 절차는 7∼10일 정도 걸리고 신청을 위해서는 확정일자인이 첨부된 전세계약서와 주민등록등본, 전세집에 살고있다는 이웃의 확인서 등이 필요하기 때문에 반드시 확정일자인을 받아둬야 한다.
종전에는 임대차 기간이 끝났으나 전세보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 전근등 으로 이사를 가야할 경우 이사를 가면 대항권과 우선변제권이 상실됐기 때문에 이사를 못가거나 보증금 반환을 보장받지 못한채 이사를 가야만 했었다. 따라서 이 제도가 도입되면 임차인은 임차권등기명령에 따른 등기만 확인하고 이사를 가면 보증금을 반환받을 수 있게 된다. 법무부는 세입당시 이뤄지는 일반 전세등기는 임대인의 동의없이는 불가능해 이제도의 효율성이 높다고 판단되면 세입할 당시 임차인이 임대인의 동이없이 임대차등기를 할 수 있도록 하는 방안을 검토중이다.
◇전세보증금 반환소송 소액심판 준용처리 종전에는 전세보증금이 3천만원 미만일 경우 에만 소액심판사건 절차에 따라 처리됐지만 개정안은 액수의 제한없이 모든 전세보증금 반환소송을 소액심판사건에 준해 처리하도록 했다. 전세보증금 반환소송이 소액심판 절차 에 따라 진행되면 일반소송보다 1∼3개월정도 빠른 2∼3개월내에 마무리되고 법률지식이 부족한 임차인이 법원의 직권 증거조사 등을 통해 법률적 도움도 받을 수도 있다.
◇임차인의 2년 미만 임대차기간 주장 가능 현행법은 주택임대차 기간을 당사자들이 2년 미만으로 계약해도 2년으로 간주했으나 개정안은 2년 미만의 계약기간에 대해 임차인이 희망할 경우 인정하고 있다. 입주시 1년6개월을 임대차 계약기간으로 정했다면 임차인은 1년6개월만 살고 전세금을 받아 이사를 갈 수도 있고 2년까지 살 수도 있게 돼 임차인에게 임대차 계약기간에 대한 선택의 폭을 넓혀 준 것이다. 하지만 1년6개월과 2년중 하나를 택할 수 있지 2년 미만의 계약기간과 2년 사이의 기간, 이를테면 1년8개월 되는 시점에서 계약을 해지할 수 있다는 것은 아니다.
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