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지가연동형 채권과 자산담보부 채권
지가연동형 채권은 땅값 상승에 따라 이자가 결정되는 무기명 채권이다. 토지공사가 외환은행을 통해 1999년에 처음 발행했던 지가연동형 채권은 10년 만기로 연 4%의 이자를 6개월마다 지급받고, 3년 후부터는 땅값 상승에 따른 시세차익을 추가로 돌려주는 조건이었다.
이 채권의 가장 큰 장점은 공공기관이 발행하는 채권이어서 펀드형 상품보다는 비교적 안전하다는 것이다. 또 무기명 채권이기 때문에 제3자에게 매각하거나 양도하기 쉽고, 땅값 상승과 상관없이 최소한 만기에는 연리 6%의 수익성을 보장받을 수 있다. 이 채권은 100만원, 1000만원, 1억원 등 3가지 종류로 발행되고, 일반 회사채처럼 금융시장에서 사고 팔 수 있으며, 중간에 중도상환권(Put Option)을 행사할 수 있어 투자금 회수도 가능하다.
이 채권은 직접 부동산에 투자하는 것이 아니기 때문에 취득세와 등록세를 한푼도 내지 않는다. 게다가 토지 보유·매각에 따른 종합토지세와 양도소득세도 50% 감면된 금액으로 토지공사에 납부한 뒤 사후 정산하기 때문에 부담이 적다. 채권 매입자가 내야 할 세금은 채권 이자에 대한 소득세밖에 없다.
그러나 투자수익성에 대해서는 아직 장담하기 이르다. 이 채권으로 높은 수익을 기대하려면 땅값이 올라야 하는데, 땅값이 오르지 않거나 오히려 떨어지면 기본 수익률밖에 보장받지 못해 은행 이자에도 못 미치게 된다. 최소한 땅값이 3년에 50%는 올라야 두 자리수 수익률을 기대할 수 있다.
그런데 지가연동형 채권 발행 대상 토지는 대부분 토지공사가 보유하고 있는 미분양 토지나 최근 구조조정 과정에서 업계가 토지공사에 매각한 땅이므로 사업성이 떨어져 땅값 상승을 기대하기 어려울 수도 있다. 또 일반 채권과는 달리 5년이 지나야 중도상환이 가능하므로 단기간에 현금화하기 어렵다는 것이 단점이다.
또 자산담보부 채권(ABS)은 한국자산관리공사나 토지공사, 주택공사 등이 금융기관이나 일반 기업이 보유한 부실채권을 인수하여 이를 담보로 증권·채권을 발행하는 것이다. 발행대상은 주로 일반 무형의 채권이 주종이나 일부 부동산도 포함된다. 담보채권이 부실하면 이자는 고사하고 원금도 돌려받지 못할 가능성도 있다.
토지수익 연계 채권 땅값 상승률별
예상 수익률(5년 담보 후 땅값 상승률)
땅값 상승률 |
0% |
30% |
50% |
70% |
연평균 예상 수익률 |
6.1%선 |
8.9%선 |
12.4%선 |
15.9%선 |
간접 부동산 투자상품
장단점 비교
상 품 명 |
형 태 |
장 단 점 |
담당기관 |
토지수익
연계채권 |
- 토지를 담보로 땅값연동형채권발행
- 표면금리 연 4% 10년 만기
- 중도상환제 시행 (국채수익률
1% 보장)
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- 최소한 투자수익 보장
- 공공기관에서 발행해
안전성과 환금성 확보
- 무기명으로 제3자에게
매각가늘
- 일반 채권매입 등 직접
투자보다 수익성경여
- 5년 이상 보유해야 중도상환
가능
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토지공사 주체,
증권사 발행대행 |
주택저당
채권
(MBS) |
- 집의 저당권을 담보로
채권발행
- 금융기관 직접발행가능
- 한국주택저당회사 주도(1999년
6월경 설립 예정)
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- 수요자, 주택값의 70
~ 80%까지 자금 확보
- 자금 풍성
- 투자자, 장기채 외면우려
- 조달금리 상승시 이용자
격감
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부동산투자
신탁
(REIT's) |
- 일반투자자로부터 자금신탁을
받아 부동산에 투자
- 부동산 매도수익 및
개발 이익 배분
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- 투자선택폭 확대(소규모투자
가능)
- 실패시 투자금회수 어려움
- 공신력없는 펀드 난립
- 건물 분할매각 어려움
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자산담보부
채권
(ABS) |
- 부동산 및 무형 실채권대상으로
채권 발행
- 발행 대상톡 광범위
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금융기관 |
* 1999년 발행기준이므로 이자율이나 조건이 다소 달라직 수 있음.
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