수익환원법에 근거한 평가방식

IMF 이후 외국기업의 국내 부동산 매입, 기업의 인수·합병이 활발해지면서 부동산 평가기준이 많이 달라지고 있지만, 아직도 국내에서는 경제적인 수익성 분석을 기초로 하여 자본가치를 도출하는 개념이 정착되지 않았다. 부동산에서 창출되는 잠재적인 수익성에 근거한 부동산의 본원적 가치개념보다는 개인과 기업 모두 왜곡된 가격구조를 통해 형성된 부동산의 거품가치를 자신들의 부의 척도로 인식하고 있는 것이다.

예를 들어 상업지역에서의 건물 임대료는 기본적으로 건축비에 비례하여 결정되지만 위치나 기반시설 여부, 해당 용도의 수요변화 등에 대한 미래의 투기적 요인에 의해 크게 영향을 받는다. 달리 말하면 지대나 임대료가 토지나 건물 가격 형성의 본원적인 요인이 되지 못하고, 그대신 시장수요에 따라 변화하는 여러 가지 여타 경제변수들이 토지가격에 더욱 큰 영향을 미치고 있는 것이다.

이같은 부동산시장의 가격구조는 다른 재화시장에서는 볼 수 없는 매우 특이한 현상이며, 서구 여러 나라에서 일반화되어 있는 경제가치 모형과는 그 성격이 판이하게 다르다. 일반적으로 경제가치모형에서의 토지가치는 이용 목적, 시장의 불확실성에 따른 위험도, 금융비용 등을 고려한 잠재적인 수익성에 따라 결정된다.

수익률에 대한 한국과 외국의 개념도 인식의 차이가 크다. 외국에서는 부동산투자에 대한 판단을 할 때 내부 수익률을 기준으로 한다. 내부 수익률(IRR : Internal Rate of Return)이란, 투자에서 기대되는 현금유입의 현재 가치와 현금유출의 현재 가치를 같게 하는 할인율이다. 즉 들어올 미래의 현금과 나가는 현금의 가치를 일치시켜주는 할인율(현금 흐름의 순현재가치를 0으로 만드는 수익율)을 말한다. 예를 들어 어떤 투자의 내부수익율이 9%라면 이것은 투자의 원금이 부동산의 내용년수까지 계속 9%의 복리로 성장하는 자본의 복리증가율과 같은 의미를 갖는다.

쉽게 이야기하면 현금유입도 여러차례에 이뤄지면 단순히 현금유입/현금유출 x 100 형태로 계산하면 안된다. 왜냐면 각 현금흐름이 이뤄진 시점이 다르기 때문에 각각의 시간가치를 고려해줘야 하기 때문이다. 이처럼 화폐의 시간가치를 고려해준 수익율 계산법이 바로 내부 수익율 이란 개념이다. 한국시장에서는 빌딩구획(Block)의 내부 수익률의 75% 정도가 토지가치에 대한 예상 인플레이션, 즉 투기적 요인에 의해 설명되고 있는 반면 자본환원율, 즉 투자로부터 발생하게 될 잠재수익에 대해서는 매우 낮은 비중을 두고 있다.

그러나 외국투자가들이 생각하는 내부 수익률의 구조는 60% 정도가 금융비용과 투자위험에 대한 조정인자를 고려한 할인율이 적용된 수익에 의해서 설명된다. 특히 장기적인 투자에 대해서는 투기적인 토지가치나 잔여가치는 부수적인 고려사항이 된다. 이에 따라 부동산투자를 보는 관점도 수익증대나 가치향상을 위한 장기적인 관리·운용이 가장 중요한 관심사항이 되는 것이다.

이 때문에 외국에서는 소유권 및 그 가치에 영향을 미칠지도 모르는 부동산자산의 모든 측면에 대한 조사분석 과정이 엄밀하게 진행된다. 그런 다음 장래 수익 흐름에 대한 투기적 요소들은 불확실성을 감안하여 조정되며, 이때 위험에 대한 인식이 높을수록 해당 부동산에 대해 제시하는 지불의사 가격이 낮아진다.

그러나 한국에서도 부동산시장이 개방되고, 외국인 투자유치의 필요성이 증대됨에 따라 선진국과 같은 부동산 평가방식이 도입되고 있다. 외국에서 활용되는 투자방법론들은 주어진 최유효이용(highest and best use)하에 계산된 토지의 잔여가치(residual value)에 의해 좌우된다. 우리나라도 최유효이용에 의거한 소득환원(income valuation) 접근법들이 토지가격을 결정하는 최적기법으로 인식될 것이다.

이런 관점에서 본다면 앞으로 외국인 투자의 확대는 부동산의 평가와 관리, 그리고 부동산 금융에 대한 새로운 개념, 부동산시장에서의 유동성과 신뢰성 등 부동산시장 전반에 상당한 영향을 미칠 것이다. 또한 이러한 투자방법이 보편화되면 부동산경기가 좋아진다고 해도 경제성에 근거해 투자가치가 없는 물건들은 계속적인 가격하락과 환금성 저하로 자산가치로서의 효력을 잃게 될 것이다.

투자포인트
주거용 건물이나 상업용 건물을 경매나 공매, 급매물로 구입할 때 공시지가나 기준시가, 인근 시세와의 시세차익보다는 건물 공실률과 연간 임대료, 실제 건물의 유지·관리상태, 준공연도 및 내구연한 등을 꼼꼼히 따져 투자자금 대비 연간수익이 은행 이자를 상회하고, 손익분기점이 최소 7~10년 이내에 도래할 수 있는 부동산을 선택해야 함.