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주택저당채권제도의 실시
미국, 영국, 일본 등 선진국에서 시행되고 있는 선진국형 금융제도인 주택저당채권(Mortgage Backed Securities `:`MBS) 제도가 2000년부터 국내에 선보였다.
‘주택저당채권의 유동화에 관한 법률’의 내용은 첫째, 주택금융기관이 주택자금을 대출하고, 보유하고 있는 대출 채권을 담보로 증권(MBS)을 발행(유동화)하여 주택금융자금을 조달하는 것이고, 둘째는 저당대출담보부증권(MBS)의 발행·유통을 촉진하기 위해 유동화중개기구를 설치하는 두 가지 사항이 주요 내용이다.
자산의 유동화란, 금융기관이 대출 자금을 조기에 회수하기 위하여 보유하고 있는 다수의 대출 채권을 모아 이 채권을 기초로 증권을 발행하여 투자자에게 분산, 매각하는 것을 의미한다. 따라서 주택저당채권 유동화제도는 주택금융기관이 주택자금을 대출하고, 취득한 저당채권을 만기 전에 직접 또는 중개기관을 통해 투자자에게 매각하거나 저당채권을 담보로 증권을 발행하여 새로운 주택자금을 마련하는 제도이다.
이는 궁극적으로 주택금융시장과 자본시장의 연결을 통해 자금의 장기 고정화를 방지하여 주택자금의 공급 확대를 도모하려는 데 목적이 있다. 주택자금의 경우 자금이 10~30년 장기간 고정화되어 유동성 제고를 통한 이익이 클 것으로 추정되며, 동시에 자본시장 등이 비주택부문의 여유자금을 주택부문으로 유도하여 주택자금의 공급확대도 가능하다.
이같은 주택저당채권제도는 주택시장에도 몇 가지 변화를 가져올 것이다. 우선 신규 분양 주택의 경우 현재까지는 착공과 동시에 분양해 2~3년 뒤 입주해 소유권 이전등기를 하게 되는데 주택저당채권제도를 신규 분양 주택에 적용하려면 준공 후 분양으로 제도가 바뀌게 된다. 실제 지어진 집을 보고 나서 소비자가 선택하게 되므로 건설업체간 주택 분양 경쟁은 더욱 치열해지고, 주택의 질은 더욱 높아지게 될 것이다.
주택의 경우 주택 매매가 대비 전세가 비율이 평균 40~50%, 25평 이하 소형아파트는 전세가 비율이 60~70%에 육박하고 있다. 집값의 70~80%가 대출되는 주택저당채권제도가 보편화되면 현재 전세입주자들은 매매수요로 전환될 전환될 가능성이 크다. 그러나 대출 원금과 이자에 대한 부담이 큰 반면 집값 안정으로 주택 소유로 인한 자본이득에 큰 기대를 걸기 어렵게 되면 매매보다는 임대를 선호하는 수요가 오히려 많아지게 된다. 주택보급률이 높고, 집값이 안정된 선진국의 경우 자가 소유자보다 임차인 비율이 더 높은 것도 이 때문이다.
또 대출 원금과 이자 부담에 비해 임대시장의 안정으로 월세 부담이 큰 차이가 없게 되면 선진국처럼 월세형 임대주택시장이 활성화된다. 그동안 임대주택시장은 저소득층을 중심으로 한 소형 주택이 주를 이루었지만, 앞으로는 중산층 이상의 중·대형 임대주택 공급이 늘어나게 될 것이다.
또 일반 금융기관과 투자신탁사마다 현금 흐름이 좋고, 수익성이 높은 임대주택 투자를 위한 뮤추얼펀드를 조성하려는 계획을 갖고 있고, 정부도 분양 중심의 주택정책을 전환하여 임대주택사업에 대한 제도적·금전적 지원을 확대하고 있어 임대주택 공급도 활성화될 것이다.
주택 소유주의 입장에서도 현재와 같이 금리가 안정된다면 전세보증금을 받는 것보다는 은행 금리보다 높은 월세형 임대주택이 유리하다. 더욱이 2000년부터 2가구 이상을 매입해 임대하는 사람에게는 임대주택사업자로서 각종 세제혜택을 주고 있어 임대주택시장이 활성화될 움직임이다.
투자포인트
① 향후 중산층 임대수요가 늘어나고 있는 추세이므로 국민주택기금의 지원을 받기 때문에 연간 임대료 인상에 규제를 받는 국민주택형(전용면적 18평 이하) 소형 임대주택보다는 임대료의 규제를 받지 않는 전용면적 18평(분양면적으로 약 24~25평) 이상의 중형 주택이 임대사업에 유리함.
② 향후 주택가격이 안정되면 주거용 부동산과 투자용 부동산이 분리되므로 주택에 대한 무리한 투자는 금물, 매매차익보다 임대수입이 보장되는 수익형 부동산에 투자하는 것이 유리함.
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