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토지관련 서류 보는 법
땅을 살 때는 소유권과 관련된 권리관계뿐만 아니라 현재 이용상태, 용도지역에 따른 법적 규제, 도시계획 및 국토이용개발계획 등을 종합적으로 검토해야 앞으로의 투자가치를 제대로 판단할 수 있다.
이러한 물적 사항과 법률적 사항을 확인할 수 있는 기본서류는 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등과 이와 연관된 건축물관리대장(가옥대장)·도시계획확인원(도시계획구역내)·토지이용계획확인서(도시계획구역외) 등이 있다.
이와 같은 공부는 관할 구청이나 군청 민원실에서 해당 토지의 지번(토지번호)만 알면 언제든지 발급받을 수 있다.
토지대장과 임야대장은 등기부 내용과 일치해야 한다
토지대장과 임야대장에는 토지의 소재·지번·지목·면적·소유자의 성명·주소·주민등록번호 등이 기재되어 있고, 그 뒤에는 토지등급이 표시되어 있다. 토지대장과 임야대장의 내용은 토지 등기부등본 표제부에 기재하는 사항과 일치해야 한다.
일반적으로 평지는 토지대장에 등록하고, 수림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지·간척지 등은 임야대장에 등록한다. 토지대장 등록지는 1,200분의 1 축적으로 측량하고, 임야대장 등록지는 6,000분의 1(도시계획구역내의 3,000분의 1) 축적으로 측량하고 있다. 축적이 작을수록 정밀도가 높은데, 토지대장이 임야대장보다 5배 정도 정밀하게 나온다.
임야면적은 공중에서 내려다본 수평면적이다
면적은 지적 측량에 의해 지적 공부에 등록된 토지의 수평면적을 말한다. 그러나 임야의 경우 면적은 겉으로 나타나보이는 지표면 면적이 아니라 공중에서 내려다본 수평면적이다.
토지대장과 임야대장에 등록하는 면적은 모두 평방미터(m2)를 단위로 하여 정한다. 그러나 일반적으로 평수로 계산해 거래되는 현실을 감안할 때 공부에 기재된 평방미터가 정확히 몇 평인지 알아야 한다(1평은 3.3058m2이다).
소유권은 등기부등본상 소유주, 면적은 토지·임야대장 면적이 우선
토지대장과 임야대장의 내용과 등기부등본상의 내용이 일치하는지도 잘 확인해야 한다.
토지대장이나 임야대장의 소유자 성명과 토지·건물 등기부등본상의 소유자가 일치하지 않는 경우 등기부상 소유자에게 법적인 권리가 있으므로 주의해야 한다. 반면 면적은 등기부상의 면적보다 토지대장이나 임야대장에 등재된 면적이 법적으로 인정된다.
따라서 소유권자를 확인하려면 토지대장이나 임야대장을 열람하고, 지목이나 면적을 확인하는 게 주된 목적이라면 토지대장이나 임야대장을 확인해야 한다.
또, 토지의 등급은 종합토지세·취득세·등록세 등 지방세 부과를 위한 과세표준에 사용하기 위하여 필지별로 가격을 설정한 것이다. 토지등급은 대지·임야·전·답 등 지목별로 따로 등급이 매겨지는 것이 아니고, 지목·품위·정황에 따라 1m2당 가액을 기준으로 1등급부터 365등급까지 설정된다.
지적도와 임야도로 토지경계와 현재 이용상황을 알 수 있다
지적도는 토지대장에 등록된 토지의 도면이고, 임야도는 임야대장에 등록된 임야의 도면이다. 지적도와 임야도에는 토지의 소재·지번·지목·경계·축적 등이 표시되는데, 토지의 경계를 자세히 확인할 수 있다.
지적도에 표시되는 지목은 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대지·공장용지·학교용지·도로·철도용지·하천·제방·구거·유지·수도용지·공원용지·운동장·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지 등 24가지가 있다.
도시계획구역의 공법상 규제내용은 토지이용계획서로 확인한다
땅을 살 때 이용 목적대로 사용이 가능한지를 알아보려면 용도지역·용도지구·용도구역 등을 확인해야 한다. 용도지역은 도시계획법상 용도지역과 국토이용관리법상 용도지역으로 나누어지므로 관련 내용을 관할 관청이나 군청에 확인해볼 수 있다.
행정규제나 공법상의 제한내용을 알기 위해서는 서울 및 6대 도시에서는 도시계획사실관계확인원을 통해 확인하고, 나머지 지역은 토지이용계획확인서로 확인할 수 있다.
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