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법원서류 분석
입찰물건 명세서
현황조사서, 감정평가서 등을 참조하여 법원이 작성하는 것으로 사건번호, 소재지, 최저 입찰가격, 매각조건 등이 기재된다.
입찰물건 명세서는 입찰기일 1주일 전부터 법원 경매 담당과에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하고 있다.
입찰 물건 명세서를 통해 확인할 수 있는 사항은 다음과 같다.
* 최우선순위 저당권 또는 가압류 설정일자
권리 말소, 인수의 기준이 된다. 따라서 입찰 희망자는 반드시 이를 확인하여야 한다.
* 임대차의 기간, 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구일 내역, 점유 관계
·현황조사 보고서에 나타난 임차인들의 보증금, 입주일, 전입신고일
·소액 임차인들의 귄리신고 및 배당요구 사항
·현황조사 보고서와 다른 경우 보증금의 액수, 입주일 등의 신고 내용
·낙찰자 인수와 배당 중 확정일자를 갖춘 임차인의 선택사항
* 등기된 부동산 권리나 가처분으로서 인수해야하는지 여부
말소기준권리보다 앞서는 등기권리나 가처분이 기재된다. 말소기준권리보다 앞서면서 경매 등기 후 6개월 이내에 종료되지 않는 전세권도 낙찰자가 인수해야 하므로 여기에 표시된다.
* 낙찰로 설정되는 법정지상권 유무
민법, 가등기담보법 등에 의해 법정지상권이 성립되는 경우에는 이를 기재한다.
입찰 물건 명세서 내용에 경매 참가자가 분석한 것과 달리 법정지상권 등이 나타났을 때에는 권리분석에 문제가 있을 가능성이 크기 때문에 위험한 물건으로 보아야 한다.
현황보고서
현황조사 보고서는 법원의 명령을 받은 집행관이 직접 부동산의 현황을 조사한 것이다.
대개는 부동산의 실제 현황과 일치하지만 집행관이 실수하거나 입주자가 거짓말을 할 경우 차이가 생길 수도 있다.
* 현황조사 보고서의 공신력
현황조사 보고서의 공신력은 인정되지 않는다. 따라서 부동산의 실제 사실과 현황조사 보고서의 내용이 다르다 하더라도 법원에 책임을 물을 수 있는 것은 아니다. 그러나 낙찰 후 보고서에 확인되지 않은 임차인의 권리를 인수해야 할 경우 법원에 낙찰 취소나 낙찰 대금의 감액을 요청할 수 있다.
* 현황조사 보고서의 내용
·부동산의 위치 및 현황(약도 첨부)
·부동산의 내부 구조 및 용도 등(도면, 외부 사진 첨부)
·부동산의 점유자 현황(임대차 관계 조사서 첨부)
* 임대차 관계 조사서
임대차 관계 조사서에는 임차인, 임대기간, 임대보증금, 주민등록 전입일, 확정일자가 기록된다. 만일 조사가 원활하게 진행되지 못했을 경우에는 불분명하다고 기재된다.
첨부사항: 임대차 관계 조사 여부와 관계 없이 동사무소에서 조회하여 전입신고한 거주자가 있으면 주민등록등본을 첨부한다.
감정평가서
감정평가서는 감정평가사가 법원의 의뢰를 받아 현장조사를 통해 가격을 평가한 것으로 토지분과 건물분 금액의 합계액이 기록된다. 기재사항은 다음과 같다.
·평가표
·평가의견서
·평가명세표(토지 면적, 건물 면적, 각층 면적, 미등기 면적, 기타주요 동산, 설비 등 각각의 평가액)
·평가요항표(부동산 위치, 인근 상황, 교통 상황, 이용 상태, 위생 및 난방설비, 토지이용계획 기타 공법상 관계 내용, 공부상 차이, 물건 위치도, 지적도 등 기재)
·위치도
·물건의 구조, 노후 정도, 위치, 주변 환경, 교통 등에 대한 객관적인 평가
[주의]
감정평가액은 최초의 최저 입찰가격과 일치한다. 최저 입찰가는 감정평가법인이 조사한 평가액으로 경매 개시 직후의 시세를 반영한다. 대개 거래 시세의 85∼110%선이므로 거래 시세와 비교해 보아야 한다. 감정평가액이 높게 책정된 부동산의 경우는 시세차익이 줄어들기 때문이다.
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