| |
권리분석
등기부 분석
등기소와 시·군 구청에서 열람할 수 있는 공부서류는 부동산의 용도와 규제 등을 확인하는 가장 효과적인 방법이다. 공부서류를 통해 부동산의 가치를 파악할 수 있기 때문이다.
등기부등본은 토지, 건물의 실제적 소유자의 주체와 기타 권리 관계 등의 변동사항을 알 수 있는 자료로서 권리분석에 있어 가장 기초적이고 중요한 자료이다. 등기부등본에서는 1순위 저당권보다 빠른 가등기, 가처분예고등기가 있는지를 확인하여 경매 참가 여부를 결정해야 한다.
등기부등본은 입찰 당일 열람하는 입찰 기록에는 첨부되지만 입찰일 전에 열람하는 기록에는 첨부되어 있지 않으므로 미리 조사해 두어야 한다. 사람이 많을 경우에는 시간이 짧아 꼼꼼히 살펴보기 어려우므로 미리 떼어 권리 관계를 확인해 두고 입찰일에는 미리 조사해 둔 것과의 변동 여부만 확인한다. 열람과 발급의 비용은 각각 1, 200원이다.
등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구별되어 있으므로 토지와 건물 등기부를 각각 떼어 토지와 건물 소유자가 동일한지 확인해야 한다. 소유자의 인적사항, 공유의 부동산인 경우 공유지분, 소유권 변동의 원인과 이전(보존)등기 시점, 압류·가압류·가처분·가등기 사항, 지상권, 지역권·전세권·임차권, 저당권(근저당 포함) 여부 등도 함께 점검해 보아야 할 사항이다.
부동산 등기부의 구성
| 표제부(부동산의 표시사항) |
갑구(소유권에 관한 사항) |
을구(소유권 외 권리관계 사항) |
·부동산의 위치
·사용 목적
·면적 및 구조
·변동사항, 역사
|
·소유권보존등기
·소유권이전등기
·가등기
·압류.가압류
·가처분
·경매신청등기
·예고등기
·말소 및 회복등기
|
·지상.지역권 설정
·전세권설정
·저당권설정
·근저당설정
·임차권설정
·각 권리의 변경사실
·각 권리에 대한 압류,경매신청
|
단계별 권리분석 방법
| 인수권리 |
자동말소 권리 |
㉠말소기준 권리보다 앞선 지상권, 지역권,
전세권, 가증기, 가처분, 환매등기
㉡예고등기
|
말소기준권리보다 앞선 전세권 중 말소되는 권리
·전세권자가 경매를 신청한 경우
·경매등기 이후 6개월 미만에 전세기간이
만료되는 경우 혹은 기간을 정함이 없는 경우
|
* 1차 분석 단계
갑구, 을구를 합해 등기소 접수일자 기재 순서가 빠를수록 권리가 앞선 다. 따라서 갑구와 을구 권리를 접수순으로 옮겨 실질적인 순번을 적어 재배열하여야 혼동되지 않는다.
* 2차 분석 단계
재배열한 권리에서 말소기준권리가 되는 권리를 찾아 표시해 둔다. 말소기준권리는 근저당, 저당, 담보가등기, 압류, 가압류이다.
* 3차 분석 단계
말소기준권리를 중심으로 권리분석표를 참고하여 인수와 말소를 구분한다. 말소기준권리 이후의 모든 근저당, 저당, 압류, 가압류, 소유권이 전담보 가등기 등을 말소 로 표시한다.
* 기타
남은 권리들은 말소기준귄리 및 말소 로 기재한 권리 및 기준권리를 제외한 나머지 부분에서 다음 권리를 따져 본다.
권리분석 결과
* 예고등기가 있는 경우
예고등기는 소송이 제기중임을 예고하는 등기이므로 경매에 참여해서는 안된다.
* 인수하게 될 지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기가 있는 경우
지상권, 지역권이 있는 경우: 인수하게 되어 목적 부동산의 시용에 제한을 받게 되거나 말소 이전까지는 처분상에 어려움이 따르는 경우에는 입찰에 참여하지 않는 것이 좋다.
가등기, 가처분, 환매등기가 있는 경우: 목적 부동산의 소유권을 상실 할 염려가 크므로 입찰에 참여하지 않는 것이 바람직하다.
|
|
