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현장답사
현장조사의 필요성
인터넷,정보지를 통해 원하는 물건을 선정한 후 법원에서 입찰 기록을 열람했다면 현장에 나가 미리 조사한 정보들이 사실과 일치하는지 확인해 보아야 한다.
현장조사를 통해 정보지나 법원 기록에 없는 추가 정보를 수집할 수 있으므로 반드시 현장조사에 임한다.
해당 물건의 소재지를 직접 방문하는 일은 꼭 필요한 일이다. 등기소에 서 발급하는 토지·건물 등기부등본의 내용이 실제와 일치하는지 확인해야 하기 때문이다. 지적도와 도시계획도를 지참하여 대지의 일부가 도로에 편입되지는 않았는지 주변 땅과의 경계가 명확한지도 확인해야 한다. 또한 토지, 건물, 건축물관리대장, 임야대장 등에서 지목, 건축 현황 등도 살펴본다. 또한 현장에서 임차인의 협조를 얻어 주민등록상 전입일자, 확정일자 부여 여부, 임대차 금액, 실거주 여부를 파악한다.
입지조사
* 확인 자료
·토지대장
·건축물관리대장
·토지이용계획 확인원
·지적도
·사진
·공시지가 확인원
* 확인사항
·공부와 실제 이용의 일치 여부(지적도) 확인
·건축허가 및 법정지상권 설정 여부 확인
·용도지구 용적률·건폐율 확인
·교통 사항(도로의 폭, 대중교통 이용 가능성, 가구당 주차 비율) 확인
·대지의 모양 확인
·인근 지역의 환경
·상하수도, 가스시설 확인
·인근 지역의 토지 건물 이용 현황
·편의시설, 학교 등의 존재 확인
·인근 지역 건물의 상태
·현재 건물의 용도와 인근 지역과의 적합성
·해당 지역의 도시계획 사항(도시계획 확인원과 기타 규제사항 조사)
·인근 지역의 지역 발전 단계(지역의 라이프 사이클)
점유자 조사
법원에 기록된 점유자(임차인)외의 별도 임차인이 있는지, 실제 점유하고 있는지 여부를 확인한다.
임차인이 허위로 답변해 주거나 협조를 하지 않을 것에 대비해 우편물 수취인, 전기수도 검침계 등 을 확인하며, 통반장 집이나 인근 구멍가게에 확인 할 수도 있다.
물건상태 확인
*건물의 외관:
외관의 디자인이 낡은것인가, 현대적인가, 부지와의 균형이 있는가, 너무 복잡하거나 너무 단순하지 않은가, 적정한 균형을 취하고 있는가 등을 검토한다.
*건물의 색조:
건물의 외관 및 내부의 색조, 즉 너무 화려한지, 지나치게 평범한지, 현대적인 감각이 가미된 색조인지 아닌지 등을 검토할 수 있다.
*배치·설계:
방이나 창문의 배치는 어떤가, 설계가 낡은 구식인가, 이로 인해 기능이 뒤떨어지지는 않는가 등을 검토한다.
*출입구, 창의 적정성:
출입구나 창이 건물 전체로 보아 적정한가, 기둥과구조 등과의 상태를 보고 균형이 잘 맞는가를 살펴본다.
*개 보수의 상태와 비용:
물리적으로 보아 개수 또는 수선해야할 시점이 되지 않았는지, 외벽의 페인트칠, 배수관의 파손, 베란다의 상태, 구조물의 보수 상태 등을 확인하여 개·보수 여부를 결정할 수 있다.
건물의 개·보수가 필요하다면 어느 부분이 해당되며, 필요한 경비는 어느 정도인지도 조사 분석한다.
시세조사
·중개업소(5개소 이상) 방문 및 전화 조사
·부동산 전문지(부동산뱅크 등) 활용
·지역생활정보지(벼룩시장, 교차로 등) 참조
·인근 지역 유사 주택이나 아파트 시세 조사
관공서 서류 조사
관공서를 통해서는 각종 공부상 서류를 발급 받는 것 만이 아니라 대상물건에 대한 민원사항까지 확인할 수 있다. 기관별로 발급 받을 수 있는 서류는 다음과 같다. 특히 전답 등의 농지는 농지취득자격증명을 발급 받아야 하는지 여부를 확인해야 한다.
동(면)사무소 : 주민등록등본, 공시지가 확인원
구청 (군청) : 건축물관리대장, 토지대장, 도시계획확인원(토지이용계획확인원), 지적도, 농지취득자격 증명
등기소 : 등기부등본
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