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아파트 분양권도 투자대상
청약예금, 청약저축, 청약부금 등 청약통장을 통해 당첨받은 아파트의 입주권을 분양권 또는 당첨권이라고 한다. 과거에는 아파트를 당첨받은 후 입주까지는 물론 입주 후 민영주택은 60일, 국민주택은 최소 6개월의 전매금지기간이 있어 분양권의 합법적인 매매거래가 어려웠다. 그러나 1999년 3월 1일부터는 아파트를 분양받아 계약금을 치른 사람은 시·군·구청의 전매동의를 받지 않고도 자유롭게 분양권을 매매할 수 있다.
다른 사람이 분양받은 아파트의 분양권을 사서 새 아파트를 구입하게 되면 몇 가지 이점이 있다. 첫째는 인기지역 아파트도 청약통장없이 매입할 수 있다는 점이고, 둘째는 종전 분양가로 분양받을 수 있어 경제적이라는 점이다. 셋째는 입주시기를 선택할 수 있다는 점이다. 물론 인기지역은 프리미엄이 붙기 때문에 청약통장으로 아파트를 분양받는 것보다 매입부담이 높아 시세차익은 상대적으로 적은 편이다.
주의해야 할 사항도 있다. 인기지역 아파트 분양권은 대부분 프리미엄이 너무 높아 기존 아파트 시세를 웃도는 곳도 많아 손해를 보기도 한다. 특히 중개업소의 과다선전으로 분양 초기에 높은 프리미엄이 붙었다가 오히려 프리미엄이 떨어지는 곳도 많다. 분양권 전매로 새 아파트를 살 때는 오히려 프리미엄이 안정되는 입주 1년~6개월 전에 사는 것이 유리하다. 이미 아파트단지 주변 상권 및 주거여건에 따라 정상적인 시세가 형성되므로 큰 위험부담없이 분양권을 매입할 수 있다.
분양권 매입·매도시 주의사항
① 매수자 확인사항
첫째, 분양가와 프리미엄을 합한 금액이 인근 아파트 시세를 웃돌지 않아야 한다.
둘째, 분양권 전매로 아파트를 살 경우 최초 취득으로 인정되지 않아 신규아파트 청약이나 미분양아파트 매입시 받을 수 있는 취득세, 등록세, 양도소득세 등 세제감면 혜택이 없으므로 일반 분양과 경제성을 비교한다.
셋째, 건설업체 부도로 입주시기가 지연된 아파트가 많으므로 반드시 입주시기를 확인한다.
넷째, 최초 분양자에게 중도금 연체사실이 없는지 확인한다. 최초 분양자가 연체한 상태에서 중도금을 냈다면 잔금 정산 때 문제가 생길 수 있으므로 계약서 작성시 책임 여부를 특약사항에 명시하는 것이 좋다.
② 매도자 확인사항
첫째, 분양권을 팔 때 양도차익이 있으면 양도소득세를 낸다.
(양도가액 - 취득가액 - 필요공제 - 양도소득공제(연간 250만원) = 양도차익)
양도소득세율은 보유기간이 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 20~40%의 세율이 적용된다.
둘째, 연체료를 무는 것보다 원가(분양가)에라도 파는 게 낫다. 연체료가 시중금리보다 3~5% 높기 때문에 대금납부 능력이 없어 연체가 있다면 분양가를 할인해서라도 파는 게 경제적이다.
셋째, 여러 중개업소와 여러 매체에 분양권 매각을 의뢰하는 것이 유리하다. 분양권 프리미엄은 천차만별이므로 중개업소나 지역신문, 통신망 등을 통해 가장 유리한 조건에 매각하는 것이 유리하다.
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