| |
시세차익이 큰 조합주택
무주택 세대주 20인 이상이면 주택조합을 결성할 수 있고, 주택조합을 통해 공동으로 토지를 매입하고, 공동으로 주택을 건설할 수 있어 분양가 자율화 이후 새로운 투자대상으로 조합주택이 각광받고 있다. 일반분양 아파트는 시세에 따라 분양가가 결정되지만, 조합주택은 건설원가에 공급되므로 그만큼 확실한 시세차익을 확보할 수 있다.
앞으로 조합주택의 인기는 더욱 높아질 전망이다. 과거 조합주택 조합원이 되려면 1년 이상 무주택자로 동일지역 1년 이상 거주, 부양가족이 있는 세대주라는 조건이 붙었다. 그러나 현재는 부양가족이 없거나 동일지역 거주자가 아니더라도 무주택 세대주라는 조건만 갖추면 누구나 주택조합원이 될 수 있다. 또 2000년 3월부터 전용면적 18평 이하 주택을 소유한 사람은 유주택자도 주택조합에 가입해 전용면적 18평 초과 주택을 분양받을 수 있다.
그러나 조합주택의 경우 사업중단의 위험부담도 있고, 사업이 지연될 경우 분양가 이외에 추가부담금을 지불해야 하므로 당초 예상했던 것보다 매입부담이 커질 수 있다. 또 일반분양 아파트는 분양 후 3년 6개월 안에는 입주가 가능하지만 조합주택은 중간에 사업이 지연되는 경우가 많아 입주시기를 맞추기가 쉽지 않다.
조합주택의 사업추진 가능성 여부와 사업계획변경 여부는 관할 구청 주택건축계획심의를 통해 결정되는 사안이므로 사전에 파악하기 어렵다. 다만 주택조합부지가 건축허가를 받는 데 문제가 없는지는 관할 구청을 통해 간접적으로 확인할 수 있다.
또 조합주택 예정부지의 도시계획확인원과 토지대장만 있으면 관할 구청 건축민원실이나 주택과 민영주택담당계에서 사업계획이 현실성이 있는지 직접 확인할 수 있다. 일단 사업계획승인 전에 입지심의·토목심의·경관심의 같은 사전결정심의를 통과하면 부지확보도 확실하고, 부지문제로 사업이 중단될 가능성은 적다고 볼 수 있다.
따라서 조합주택을 분양받을 때 사전에 조합주택 추진 여부와 시공사의 견실성 등을 꼼꼼히 점검하고, 분양가도 추가부담없이 확정분양가에 공급되는 조합주택을 선택해야 한다. 또 앞으로는 조합주택도 일반분양 아파트와 마찬가지로 분양보증에 가입할 수 있어 위험부담이 줄어들었지만, 이미 조합주택을 추진중인 곳은 분양보증 여부를 꼭 확인하고 조합원에 가입해야 한다.
조합주택이라고 해서 무조건 일반분양 아파트보다 싸거나 인근 시세보다 저렴한 것은 아니다. 지역에 따라 분양가나 아파트 시세의 편차가 있듯이 조합주택 분양가가 비싼 곳도 있다. 최근 분양되는 조합주택 분양가는 지역별 땅값에 따라 차이가 있지만 서울·경기지역이 평당 500만~600만원선이다. 그러나 조합주택의 경우 조합원간의 갈등이나 시공사와의 문제, 건축허가 등에서 사업이 지연되는 사례가 많아 조합원 모집부터 착공, 입주까지 걸리는 기간이 길어지기도 한다. 따라서 조합원에 가입해 선투자한 금액에 대한 이자비용과 기회비용까지 감안하면 인근 아파트 시세보다 20% 이상 싸야 경제성이 있다고 볼 수 있다.
일반분양 아파트가 입주할 때까지 중도금과 잔금을 분할납부하는 것과는 달리 조합주택은 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많다. 착공 전에는 주택조합 신청금과 토지대금으로 분양가의 50~70%를 납부해야 하며, 조합원 가입 후 1년 이내에는 토지대금을 완납해야 한다. 또 조합주택은 분양대금과는 별도로 조합운영을 위한 업무추진비를 가구당 평균 300만~500만원씩 받는다. 업무추진비는 조합에서 중간에 탈퇴하더라도 돌려받을 수 없는 돈이다.
조합주택 고를 때 유의할 점
항
목 |
점검
내용 |
입지조건 |
- 인근에 초, 중, 고교가 위치해 있는가?
- 지하철역이 인접한 역세권인가?
- 병원, 백화점, 대형쇼핑센터, 공원 등이 있는가?
- 인근에 유흥가 등이 없는 주택가로서 적합한
곳인가?
- 직장과의 출퇴근이 가능한 곳인가?
|
분양가격 |
- 분양가격은 확정분양가인가?(추가부담은 없는가?)
- 신청금, 토지대금, 건축비, 업무추진비는 각각
얼마인가?
- 인근시세와 비교하여 시세차익은 있는가?
|
부지매입 |
- 전체 사업부지(진입로 포함)가 토지매매계약이
체결되어 있는가?
- 사업부지 안에 지정물로 인해 공사착공이 지연될
가능성은 없는가?
|
건립규모 |
- 단지의 규모, 평형별 세대수, 건물의 방향(남향,
동향)은 어떠한가?
- 건물간의 동간 거리는 적당한가? 실 평수는
어떠한가?
- 계단식인가, 복도식인가?
- 아파트의 평면은 어떠한가?(안목치수 설계등)
- 용적률은 어떠한가?
|
사업주체 |
- 사업주체 및 시공사의 대외 신뢰도 및 재무구조는
어떠한가?
- 조합장의 사업추진 능력은 어떠한가?
- 조합장의 단독조합인가? 연합조합인가?
|
자금관리 |
- 조합원의 납입금은 시행자 및 시공자 공동으로
관리되는가?
- 토지대금 및 건축대금의 인출이 공동으로 관리되는가?
|
사업추진 |
- 토지매입은 완료되었는가?
- 조합설립 인가를 받았는가?
- 사업승인신청 및 인가예정은 언제인가?
- 입주 및 착공 예정일은 언제인가?
|
계약일정 |
- 신청 및 계약일은 언제인가?
- 신청 및 계약시 구비서류는 무엇인가?
|
분양가 납부일정 |
- 토지대금 및 건축비의 납부금액 및 납부일정은
언제인가?
- 조합에 늦게 가입한 경우 기납부금액을 얼마나
납부하여야 하나?
|
대출 |
- 대출알선 여부 및 대출은행은 어디인가?
- 대추금액, 이율, 상환방법, 대출시점은 언제인가?
- 대출시 신규로 적금등을 가입하여야 하나?
- 입주와 동시에 주택을 담보로 대출연장이 가능한가?
|
계약서 내용확인 |
- 계약서 내용을 충분히 숙지하였는가?
- 추가부담금 및 연체시 연체율은 어떠한가?
|
|
|
