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주택대출, 알고 이용하자
꼭 확인해야 할 기간 가산금리
대출기간이 길 때는 보통 은행에서 기간 가산금리를 고려해 대출금리를 정한다. 그런데 이것을 고려치 않는 은행도 많다. 이런 은행에서는 1~2년 단위로 매년 0.5%나 1%씩 금리를 추가로 인상한다. 그렇기 때문에 대출시에는 은행에서 제시한 금리가 이미 기간 가산금리를 고려해 책정된 것인지, 아니면 매년 기간 가산금리를 따로 적용하는지 반드시 확인해야 한다. 매년 기간 가산금리가 따로 적용되면 금리부담이 엄청나다.
주택담보 대출 가능 금액 계산법
등기부가 깨끗한 시가 2억원 짜리 주택도 담보 가치(대출 가능 금액)는 1억원을 넘기 힘든 게 현실이다. 각 금융기관에서는 ‘특정 대출 공식’에 대입해 대출가능 금액을 뽑는데 A형 공식과 B형 공식, 두 가지 중에서 하나를 택한다.
■ A형 공식
(감정가－선순위 임대차－선순위 채권금액)×대출 융자비율 =대출 가능금액
■ B형 공식
(감정가×대출 융자비율)－선순위 임대차－선순위 채권금액 =대출 가능금액
감정가는 실제 매매하한가의 70~80%선에서 형성되는 것이 보통이다. 대출 융자비율은 은행마다 차이가 있다. IMF 이전에는 70~80%였으나 현재는 50~70%선이다. 임차인이 없어도 선순위 임대차 금액은 제한다. 서울은 방의 개수×1200만원, 지방은 방의 개수×800만원에 상응하는 금액을 빼도록 되어 있다. 임차인이 있을 경우에는 실제 전세보증금과 방의 개수에 1200만원이나 800만원을 곱한 금액 중에서 금액이 큰 것을 제한다.
예를 들어 매매하한가 2억원, 선순위 임차인 무, 선순위 근저당 2000만원, 방의 개수 3개라고 가정해보자. 감정가는 실제 매매하한가의 70%, 대출융자 비율은 60%로 놓고 각 대출공식에 맞춰 대출 가능금액을 산정해보자.
■ A형 공식
(1억4000만원－3600만원－2000만원)×60%=5040만원
■ B형 공식
(1억4000만원×60%)－3600만원－2000만원=2800만원
위에서 보듯 대출 융자비율·감정가가 같더라도 계산방식에 따라 대출 가능금액이 달라짐을 알 수 있다.
대출시 부대비용
주택담보대출에는 대출금액에 최고 2%를 웃도는 많은 대출관련 부대비용이 소요된다.
먼저 해당 주택의 가치를 판단하는 담보물 감정시 감정료는 은행별로 최저 0.02%에서 최고 0.1%까지 5배 정도 차이가 난다. 감정가액이 1억원 주택에 대한 감정료는 대략 2만~10만원 정도이다. 저당권 설정비용도 부담해야 한다. 대략 대출금액의 1.3% ~1.7% 수준이다. 또 저당권 설정에 따른 인지대 값도 1000만원당 1만원이며 경우에 따라 사법서사 수수료 등 각종 부대비용도 소요된다.
이 때문에 주택담보대출 신청시에는 금리 외에 감정료, 저당권 설정 비용, 인지대 수수료 등에 얼마나 드는가를 철저히 조사할 필요가 있다. 예를 들어 1억원을 대출받았을 경우 150만~200만원 정도 추가비용이 든다.
대출 상환조건의 종류
대출상환 조건은 크게 세 가지로 나눠볼 수 있다.
■ 일시상환
이자만 매월 납입하고 대출원금은 만기에 일시에 상환하는 것
예) 5년 만기 일시상환 : 59개월 동안은 이자만 납입, 60개월 되는 시점에 원금 상환
■ 거치식 상환
일정기간 동안은 이자만 납입하고, 그 기간이 지난 후부터 원금을 갚는 방식
예) 3년 거치 7년 원리금 균등분할상환 : 3년 동안은 이자만 납입하고, 나머지 7년 동안은 원리금 균등분할방식에 의해 대출금 상환
■ 분할상환
대출금을 매월 나눠 지급하는 방식
① 원리금 균등분할상환 : 대출기간 동안에 갚아야 할 총 돈(원금+이자)을 개월수로 나눠 매월 일정액을 상환
예) 1000만원 대출, 금리 10%, 1년 원리금 균등분할상환
•총 갚아야 할 돈(원금+이자) : 1100만원
•1100만원 / 12개월 = 매달 917,000원 납입
② 원금 균등분할상환 : 원금은 매달 균등하게 갚고, 이자는 감소한 원금 기준으로 매달 상환 예) 1200만원 대출, 금리 10%, 1년 원금 균등분할상환
•원금은 매달 100만원씩 납입(1200만원 / 12개월=100만원)
•이자는 감소한 원금 기준으로 상환
1개월 : 원금 100만원+이자 10만원=110만원
2개월 : 원금 100만원+이자 75,000원=1,075,000원
대출금리 산정방법
대출금리는 대출우대금리(Prime rate)+신용 가산금리+기간 가산금리로 산정한다. 대출우대금리란 은행이 최우량 차입자에게 적용하는 금리를 말한다. 신용 가산금리란 돈을 빌린 사람의 해당 은행에 대한 기여도에 따라 금리를 차등적용하는 것을 말한다. 기간 가산금리란 대출기간에 따라 금리를 차등적용하는 것을 일컫는다.
예를 들어 대출금리가 13~15%라고 가정해보자. 신용이 좋고 대출기간이 짧은 차입자에게는 13%, 신용이 나쁘고 대출기간이 긴 차입자에게는 15%의 대출금리를 적용한다는 뜻이다. 은행에서 대출 우대금리, 신용 가산금리, 기간 가산금리를 낮추게 되면 그만큼 대출금리가 내리게 된다.
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