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분양광고 입주자 모집공고 보는 법
분양광고에는 다분히 허위·과장성 내용이 많다. 교통거리, 주변 입지여건은 직접 현장답사해보는 것이 필수지만, 분양광고의 문구는 큰 관심을 두지 않는 경우가 있다. 그러나 분양광고의 문구도 몇 가지 상식만 있으면 허와 실을 파악할 수 있다.
△△지구라고 표기한 경우 택지개발지구인지 확인한다
△△지구라는 택지개발지구는 지방자치단체나 토지공사, 주택공사 등이 직접 아파트를 짓거나 택지개발 후 업체들에게 택지를 공급하는 것을 말한다. 대부분 대규모단지로 도시계획하에 택지개발이 이루어지며, 유입인구에 따른 도시기반시설이 잘 갖춰지는 곳이다.
그러나 대부분 건설업체가 △△지구라고 부르는 경우는 정식 택지개발지구가 아니라 건설업체가 부지를 매입해 직접 개발한 곳이 많다. 용인, 김포, 파주 등 인기지역의 아파트 건축허가가 가능한 준농림지역을 여러 건설업체가 매입해 전용허가 후 아파트를 착공, 동시다발적으로 분양하기 때문에 전체 규모를 볼 때 택지개발지구인 것처럼 보이지만 택지개발지구보다는 건설업체 자체 분양분이 더 많다. 이런 지역은 건설업체가 블록별로 개발하게 되므로 전체적인 통일성이 없고, 택지개발지구에 비해 도시기반시설이나 생활편익시설이 규모있게 갖춰지기 힘들다.
전용면적 기준 실질평당가를 확인한다
최근 주상복합건물이나 오피스텔이 분양되면서 평당 분양가가 아파트보다 싼 것처럼 선전하지만 실제 아파트는 분양면적 대비 전용면적 비율이 80%가 넘는 반면 주상복합형 아파트나 오피스텔은 전용면적이 50~60%가 평균이다. 따라서 실질평당가를 기준하면 오히려 분양가가 비싼 경우가 많으므로 전용면적 기준으로 평당 분양가의 경제성을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
모델하우스도 인테리어나 마감재만 보는 경우가 많다. 그러나 눈에 보이지 않는 몇 가지 중요한 부분을 꼭 점검해야 한다.
단지 배치를 살펴야 한다
로비 등에 있는 단지 배치도 또는 모형도를 보고 동 간격이 너무 좁지는 않은지, 방향은 남향이나 남동향이 나오는지, 분양받을 아파트단지가 단지 출입구와 상가·놀이터 등과 가까운지, 조경시설과 주변 도로 인접성은 좋은지 등을 봐야 한다.
공간구조가 내게 적합한지 확인한다
평면도를 참고하면서 가족 구성에 따른 방의 수와 배치, 주방과 화장실의 위치, 발코니와 외부 창고의 활용도, 거실과 각 방의 크기, 붙박이장의 위치 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 가족수와 가족 구성 특성에 따라 똑같은 평형이라도 선택기준이 달라진다.
전시품목과 분양가에 포함된 시설물을 확인한다
모델하우스에 배치된 가구나 시설물은 분양가에 포함되어 실제 입주시 설치되는 것도 있지만, 대부분 전시효과를 위한 것이 많다. 따라서 전시품목 중 분양가에 포함되는 것이 무엇인지 확인한다.
부착물의 위치가 실용적인지 확인한다
인터폰은 현관 손잡이가 있는 쪽의 상단에 제대로 붙어 있는지, 전기 스위치는 가전제품·비디오·TV·컴퓨터 등을 실제 설치할 위치에 잘 분산 배치되어 있는지, 방마다 콘센트의 위치가 편리한 곳에 있는지, 에어컨을 설치할 곳의 물 빼는 구멍과 위치는 적당한지 등을 골고루 살펴야 한다.
창호나 문틀이 견고한지 확인한다
장판이나 벽지는 내 취향대로 나중에라도 바꿀 수 있지만, 창호나 문틀이 견고하지 못하거나 마음에 들지 않으면 바꾸는 데 비용도 많이 들고, 쉽게 바꿀 수 없는 구조도 많다. 따라서 창호가 실제 나무인지, 나무라면 어떤 재질인지, 주방 가구는 고급 재질인지, 주방의 크기와 동선에 비추어 적당한 크기와 위치에 있는지 확인해야 한다.
입주자 모집공고를 볼 때는 글씨가 깨알 같고, 지역과 평형만 주로 보는 경향이 있다. 그러나 아파트마다 분양조건, 분양가구수 등 차이가 있기 때문에 꼼꼼하게 살펴보고 선택해야 한다.
① 분양평형은 법정단위인 m2로 나와 있는데, 평으로 환산하려면 3.3058로 나누면 된다.
② 재건축·재개발·조합주택의 경우 전체 가구수 중에서 조합원에게 분양하고 남은 가구를 일반분양하게 되므로 총가구수는 별도의 공급규모 설명 항목에서 확인할 수 있다.
③ 계약금과 입주지정일에 내는 계약금과 잔금을 제외한 중도금은 5~6차례에 걸쳐 2~5개월 간격으로 내게 되어 있는데 업체에 따라 다르므로 자신의 자금사정에 맞추어 아파트를 선택해야 한다.
④ 개별 아파트의 분양내역뿐만 아니라 신청자격과 공급일정, 구비서류, 청약금, 연대보증사인 대한주택보증의 보증범위 및 보증대상 제외사항도 꼭 점검해야 한다.
⑤ 분양공고에 나오지 않는 용적률도 확인해볼 필요가 있다. 용적률은 총대지면적에 대한 아파트 지상층의 연면적 비율로 용적률이 낮으면 아파트 동 간 거리가 넓고, 그만큼 쾌적하다. 서울의 경우 25~300%, 분당·일산 등 신도시의 경우는 180~220%선, 지방은 200% 이하인 경우가 많다. 되도록 용적률이 낮은 아파트를 선택하는 것이 환경쾌적도 면에서 유리하다. 일반적으로 200% 이하면 아파트단지가 일자형 배치, 250%선이면 디귿자형 배치, 300%가 넘으면 미음자형 배치가 된다.
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